房地产 多部委积极表态提振信心 4月仍是较好配置窗口期

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本文转自:投资快报

新房:市场整体持续低迷,预计二季度中下旬高能级城市有望率先企稳。46个城市新房成交面积为1605.5万平,环比上升22.6%,同比下降49.1%,同比降幅较上月扩大了18.2个百分点。一、二、三线城市环比增速分别为+2.9%、+33.1%和+65.1%,同比增速分别为-46.5%、-44.7%和-58.7%。我们预计4月销售仍将低位运行,市场底或将在二季度中下旬到来,5、6月成交有望筑底企稳,同比跌幅也将有所收窄。但各城市市场或将加剧分化:一、二线城市预计将率先企稳,三、四线城市市场回稳需要较长时间。

房企销售:3月房地产市场延续下行调整趋势,市场整体成交没有明显转暖迹象,百强房企销售同比降幅较2月进一步扩大。百强房企仅实现权益口径销售额3834亿元,同比-55.5%(前值-48.4%)。3月新进TOP20榜单房企有:华发股份。TOP20所有房企单月销售额同比均出现不同幅度的下滑。多数规模房企销售表现不佳,目前政策面有好转的趋势,但短期内销售持续低迷、市场信心不足。

土地市场:1)成交显着缩量,百城土地成交建面同比-62.8%;2)百城土地成交整体楼面均价同比-13.2%,受首轮集中土拍的影响,3月二线城市成交单价环比上涨;3)土地市场热度仍然较低,二三线城市热度略有回暖。3月百城土地溢价率仅3.1%,其中二三线城市土地溢价率分别为4.2%和3.6%,环比增加了0.9和1.4个百分点。对比四城首轮土拍表现,合肥、厦门土拍回温明显;青岛土拍热度相对平稳;福州地市相对较冷,三分之一的地块流拍,多数地块仍由本地国企托底。

政策:3月政策可以概括为:1)政策强调支持合理住房需求,因城施策促房地产行业良性循环;2)多部委积极表态提振市场信心;3)多地因城施策,出台适度放松地产调控政策。当前,在市场景气度仍在下行及疫情反复背景下,我国经济下行压力依然较大,“稳增长”成为今年经济工作的重中之重,从稳经济角度看,今年房地产的稳定都至关重要。因此,预计二季度稳定房地产市场的政策将持续出台:1)货币政策方面,二季度有望继续降准、降息,房地产行业也将从中受益;2)企业端加大房企纾困力度,支持房企的合理融资需求,支持优质企业开展并购贷款融资,续作到期债务、发行并购票据等,加速行业有序出清;3)需求端加大信贷支持力度,因地制宜适度修正“四限”等政策,促进销售回暖。

投资建议:虽然今年以来各地供需端政策调整不断,但房地产市场景气度仍然较低,新房成交没有明显转暖迹象。3月百强房企销售同比降幅较2月进一步扩大。当前仍是博弈政策的逻辑,全年增长目标压力较大,政策出台箭在弦上。建议关注能级相对更高的成都、厦门、武汉、杭州等强二线城市的政策跟进。从板块投资角度来看,我们认为4月仍是较好的配置窗口期,政策改善预期仍在加强,建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线:1)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企:保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2)财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企:建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团。3)在降息等宏观与行业政策改善影响下,边际收益较大的弹性房企:旭辉控股集团、新城控股、金科股份。4)当前收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块:碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。

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